Wenn die Hausverwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt, kann das für Eigentümer frustrierend und kostspielig sein. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Schritte Sie unternehmen können – von der ersten Kontaktaufnahme bis hin zu rechtlichen Maßnahmen.
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1. Pflichten der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung ist verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen und das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Dazu gehören unter anderem:
- Instandhaltungsmaßnahmen durchführen
- Wirtschaftspläne erstellen
- Eigentümerversammlungen einberufen
Bleibt die Verwaltung trotz dieser Verpflichtungen untätig, sollten Eigentümer aktiv werden.
2. Erste Schritte bei Untätigkeit
a) Persönliches Gespräch
Suchen Sie zunächst das direkte Gespräch mit der Hausverwaltung. Oft lassen sich Missverständnisse auf diesem Weg klären. Man darf nicht vergessen, dass jeder Mensch mal etwas vergessen kann und das Fehler normal sind.
b) Schriftliche Aufforderung
Führt das Gespräch zu keinem Ergebnis, sollten Sie die Verwaltung schriftlich zur Erfüllung ihrer Pflichten auffordern. Setzen Sie dabei eine angemessene Frist (z. B. zwei Wochen) und kündigen Sie weitere Schritte an, sollte keine Reaktion erfolgen.
3. Abmahnung der Hausverwaltung
Verstreicht die gesetzte Frist ohne Reaktion, kann eine formelle Abmahnung erfolgen. Diese sollte konkret die benennen und erneut eine Frist zur Nachbesserung setzen. Eine Abmahnung kann sowohl von einzelnen Eigentümern als auch von der Eigentümergemeinschaft ausgesprochen werden.
4. Abberufung und Kündigung des Verwalters
Bleibt die Hausverwaltung weiterhin untätig, kann die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung die Abberufung des Verwalters beschließen. Seit der WEG-Reform 2020 ist dies jederzeit möglich, wobei der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet.
§ 26 Abs. 3 WEG:
„Die Abberufung des Verwalters ist jederzeit möglich. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.“
5. Rechtliche Schritte und Klage
Sollte die Hausverwaltung trotz aller Maßnahmen untätig bleiben, können rechtliche Schritte eingeleitet werden. Ein einzelner Eigentümer kann eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG einreichen, um die Abberufung des Verwalters gerichtlich durchzusetzen.
§ 44 Abs. 1 WEG – Klagebefugnis
(1) Jeder Wohnungseigentümer und der Verband können klagen auf
- Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses,
- Anfechtung eines Beschlusses oder
- Ersetzung einer unterbliebenen Beschlussfassung durch eine gerichtliche Entscheidung.
Zudem können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn der Gemeinschaft durch die Untätigkeit des Verwalters ein Schaden entstanden ist. Hierbei ist zu beachten, dass solche Ansprüche in der Regel von der Eigentümergemeinschaft als Ganzes verfolgt werden müssen.
6. Fazit – Untätige Hausverwaltung? So setzen Sie Ihre Rechte konsequent durch
„Eine untätige Hausverwaltung kann schnell zum Problem für Eigentümergemeinschaften werden – sei es durch ausbleibende Instandhaltungen, nicht umgesetzte Beschlüsse oder mangelnde Kommunikation. Wichtig ist, frühzeitig aktiv zu werden und die Situation nicht zu ignorieren. Der erste Schritt sollte immer der direkte Kontakt zur Verwaltung sein, idealerweise schriftlich und mit einer klaren Fristsetzung. Bleibt eine Reaktion aus, ist eine formelle Abmahnung sinnvoll, um die Pflichtverletzung deutlich zu benennen und eine Nachbesserung einzufordern.
Eigentümer sollten ihre Anliegen möglichst gemeinsam angehen – gemeinschaftlich beschlossene Maßnahmen, wie die Abberufung der Verwaltung, haben oft mehr Gewicht und lassen sich schneller umsetzen. Kommt es dennoch zu keiner Verbesserung, ist eine Klage gegen die Hausverwaltung das letzte, aber durchaus wirksame Mittel. Gerade wenn durch die Untätigkeit bereits ein finanzieller oder baulicher Schaden entstanden ist, lohnt sich der Gang vor Gericht.
Wichtig ist es, alle Schritte lückenlos zu dokumentieren, um im Ernstfall rechtlich abgesichert zu sein. Gleichzeitig sollte frühzeitig über eine neue Hausverwaltung nachgedacht werden, die professionell arbeitet und Vertrauen schafft. Denn nur eine engagierte und zuverlässige Verwaltung garantiert eine werterhaltende Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums.“
Genutzte Stock-Fotos: Foto von Anna Nekrashevich
